Immobilien: Hier stehen die meisten Luxus-Villen Deutschlands - WELT (2024)

Veröffentlicht am 04.09.2009 | Lesedauer: 4 Minuten

Wenn es um Luxus geht, sind die Deutschen zurückhaltend. Nur in Einzelfällen und in bestimmten Regionen wird er in Gestalt von pompösen Villen gern herausgestellt wie in Hamburg-Blankenese, im Frankfurter Westend oder in Berlin-Zehlendorf. Der Markt für Luxusimmobilien in Deutschland ist also überschaubar. Das Hamburger Maklerhaus Dahler geht zwar von etwa 200.000 Luxusimmobilien im ganzen Land aus. Doch das sind lediglich 0,5 Prozent des Gesamtbestandes an Wohneinheiten, ergab eine Studie der auf dieses Marktsegment spezialisierten Vermittler. Bei den Ein- und Zweifamilienhäusern fallen nur 1,3 Prozent in die Luxuskategorie.

Für die Dahler-Experten ist ein Ein- und Zweifamilienhaus ein Luxusobjekt, wenn es mehr als 750.000 Euro gekostet hat. Als luxuriöse Eigentumswohnungen werden Einheiten mit einem Kaufpreis ab 5000 Euro je Quadratmeter angesehen. Grundlage der Analyse waren Grundstücksmarktberichte und Kaufpreissammlungen.

„Der Anteil des Transaktionsvolumens von Luxushäusern am jährlichen Gesamttransaktionsvolumen von Ein- und Zweifamilienhäusern liegt bei vier Prozent – dies entspricht dennoch einem Umsatz von mehr als zwei Mrd. Euro“, berichtet Björn Dahler, geschäftsführender Gesellschafter des gleichnamigen Unternehmens. Für Ein- und Zweifamilienhäuser im Luxussegment würden bundesweit durchschnittlich 1,37 Mio. Euro bezahlt. Damit komme der geschätzte Bestand an Luxushäusern in Deutschland hochgerechnet auf einen Wert von 250 Mrd. Euro.

Die Top-Standorte für das gehobene Wohnen befinden sich in den Regionen mit hoher Kaufkraft und Einwohnerdichte. So ist München die Stadt mit den meisten Luxusimmobilien-Transaktionen, gefolgt von Hamburg und Berlin. In Düsseldorf, auf Sylt und in Baden-Baden sowie im Münchener Umland floriert der Handel mit Luxusimmobilien ebenfalls. In Baden-Baden macht er sogar 58 Prozent aller Transaktionen aus. Hier kosten Nobelhäuser kontinuierlich um die vier Mio. Euro. Die Preish*ts finden sich aber auf Sylt, wo es 15 oder 25 Mio. Euro sein können. An den zehn Top-Standorten werden im Durchschnitt mit 1,44 Mio. Euro pro Luxus-Haus etwa 700.000 Euro mehr als im ganzen Land erzielt. Auf Länderebene hat Bayern die „Nase vorn“, gefolgt von Baden-Württemberg, Nordrhein-Westfalen, Hessen, Hamburg, Berlin und Schleswig-Holstein.

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Bei der ersten Analyse dieses Marktes in Deutschland wird allein der Kaufpreis als Kriterium herausgestellt, werden Ausstattung und Lage vernachlässigt. Die Dahler-Experten räumen das auch ein. Regional können nämlich ganz andere Preisschwellen in das Luxussegment führen. So nennt Thomas Beyerle, Analyst der Fondsgesellschaft Degi, 7000 Euro je Quadratmeter Eigentumswohnung für Frankfurt, für München 10.000 Euro und Hamburg 8500 Euro. „Luxusimmobilien weisen fast immer Unikat-Charakter auf, so dass eine klassische Preisfindung sich kaum einstellt.“ Die Preise würden eher stagnieren. Er glaubt aber nicht an einen großen Luxus-Trend. Es gehe hier um einen sehr begrenzten Markt. Einen steigenden Bedarf sieht Beyerle, zumal Deutschland ein reiches Land sei. Luxus werde aber nicht herausgestellt. „Hier steht immer noch ein gewisser Sozialneid im Vordergrund.“

„Die Zahl der reichen Menschen in Deutschland nimmt zu und die mittleren Einkommen in dieser Gruppe ebenfalls. Das kurbelt auch die Nachfrage nach Luxusimmobilien an“, sagt Analyst Tobias Just von Deutsche Bank Research. Die Lage sei immer ein verlässlicher Werttreiber. „Sehr individuelle Luxusimmobilien werden jedoch nicht zwangsläufig immer wertvoller, denn Individualität hat nun mal ihren Preis.“ Die Grenze ab 750.000 Euro in der Studie sei natürlich willkürlich. In München beginne Luxus also im größeren Einfamilienhaus, in Cottbus erst ab einer Gründerzeitvilla mit großem Grundstück. „Selbst in München oder Hamburg fehlen weitgehend die märchenhaften Luxusimmobilien, die es in London, New York oder Los Angeles gibt“, betont Just. „Dies hat mit der geringeren Einkommensspreizung zu tun, aber auch damit, dass demonstrativer Konsum in Deutschland weniger wichtig ist als dort.“

„Luxusimmobilien sind krisenstabil, da sie ein knappes Gut darstellen und nicht vermehrbar sind. Somit halten sie ihren Wert“, sagt Kai Enders, Geschäftsführer von Engel&Völkers Residential. Seit Jahresanfang beobachtet das Maklerhaus trotz Krise eine stabile Nachfrage, besonders in Metropolregionen. „Qualitativ hochwertige Wohnungen haben durch die Finanzkrise Rückenwind erfahren“, sagt auch Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des Maklerverbandes IVD. Anders als Engel&Völkers sieht der Makler aktuell eine „Nachfragedelle“. Käufer aus dem Ausland hätten sich komplett zurückgezogen. Schick: „Dies hat einen Preisdruck bei Luxusimmobilien ausgelöst. Der Markt für Luxusimmobilien werde aber wieder anspringen, sobald sich der Finanzmarkt beruhigt hat.“